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Affitti brevi: come si paga la cedolare secca

Per gli affitti brevi, precedentemente l’introduzione del regime della cedolare secca, veniva applicata la tassazione “canonica” secondo gli scaglioni Irpef.  Da Aprile 2017 il regime della cedolare secca al 21% si applica anche ai contratti che hanno ad oggetto affitti brevi e dunque anche in caso di gestione di appartamenti turistici.

Che cos’è la cedolare secca

Si tratta di un regime fiscale sostitutivo e, in quanto tale, se applicata (o meglio: scelta dal locatore) sostituisce il pagamento degli scaglioni Irpef, dell’imposta di registro e di bollo. Il regime della cedolare secca può essere scelto da persone fisiche proprietarie di immobili ad uso abitativo o che in alternativa ne abbiano l’usufrutto. Questo sistema fiscale sostitutivo permette di pagare un’aliquota separata (del 21%) sul canone annuo in alternativa all’aliquota Irpef.

Affitto turistico non imprenditoriale

L’opzione della cedolare secca, con un’aliquota del 21%, è applicabile anche nel caso delle locazioni turistiche e cioè nel caso di gestione di case vacanze in forma non imprenditoriale (senza p.iva). Nel caso di specie si parla di contratti di affitto che hanno una durata inferiore ai 30 giorni.

La Durata del contratto e gli obblighi per il locatore

Con la locazione turistica non imprenditoriale il proprietario affitta per brevi periodi rimanendo però di fatto in possesso del suo appartamento. Inoltre il proprietario non ha l’obbligo di registrare alcun contratto se la locazione dura per un periodo di tempo non superiore a 30 giorni. Il canone di locazione può essere modificato secondo i periodi di alta e bassa stagione o in corrispondenza di eventi di particolare richiamo turistico.

I vantaggi per il locatore

I principali vantaggi della locazione turistica e degli affitti brevi riguardano la flessibilità e la sicurezza. Il proprietario ha infatti la possibilità di mettere a reddito il proprio appartamento  inutilizzato con la facoltà di rimanere in possesso del proprio appartamento. Si riduce inoltre il rischio di morosità considerato che per gli affitti turistici non imprenditoriali il pagamento del canone di locazione avviene prima del periodo di soggiorno.

Per l’affitto turistico in forma non imprenditoriale (e cioè senza p.iva e dunque non collegato a società, di persone o di capitali, o a ditte individuali) c’è, come detto, la possibilità di usufruire del regime agevolato della cedolare secca con un’aliquota del 21%. E’ importante ricordare che: nel caso in cui il locatore si affidi a società di intermediazione o a portali online  che gestiscono i pagamenti (come ad esempio Airbnb ma non Booking), questi ultimi avranno il ruolo di sostituti di imposta e tratteranno la cedolare secca al 21% (come fosse una ritenuta d’acconto) su ogni prenotazione.

Come si paga la cedolare secca

Se si opta per il regime della cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Scadenze e modalità (acconto e saldo) sono “modulate” sulla falsariga dell’Irpef. In particolare si utilizza il modello F24 per il pagamento e si considerano, come scadenze, le date del 30 giugno (per il saldo) e del 30 novembre (per l’acconto). Tuttavia a cambiare è la misura dell’acconto: pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poichè manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare secca per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257, 52 euro;
  • in due rate, se l’importo è superiore dovuto è superiore a 257, 52 euro (la prima del 40% del 95% entro il 30 giugno; la seconda del restante 60% del 95% entro il 30 novembre).

Il sardo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce  (nel 2018 è stata prevista dall’Agenzia delle entrate una proroga fino al 2 luglio), o entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca (come detto tramite f24) vanno utilizzati i seguenti codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – acconto;
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

 

Per evitare sanzioni e per risparmiare del tempo prezioso, si può scegliere di affidare la gestione della propria struttura ricettiva extra-alberghiera MyBnb,  start up specializzata nella consulenza legale e fiscale immobiliare e nella gestione degli affitti brevi a Napoli.