Affitti brevi: non serve l’autorizzazione del condominio

Per affitti brevi (cd locazione pura) si intendono “quei contratti di locazione” di durata non superiore a 30 giorni. Il contratto di “locazione pura” è stipulato direttamente dalle persone fisiche o tramite Intermediari (società di gestione e affitti brevi anche online), inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, e sempre al di fuori dell’attività di impresa.

Da un punto di vista fiscale, sulla base di quanto previsto dalla manovra correttiva 2017, ai redditi che derivano dagli affitti brevi o dalla gestione di case vacanze, si applicano le disposizioni relative al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione. L’opzione della cedolare secca trova applicazione anche per i redditi derivanti da contratti di sub locazione o di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario.

Gli “aspetti condominiali” degli affitti brevi

È possibile che il regolamento condominiale di natura contrattuale, adottato cioè in via di accordo tra i condomini, preveda divieti e limitazioni alle destinazioni d’uso dei singoli appartamenti. Tuttavia, queste limitazioni devono essere espresse, non essendo possibile desumere, in via interpretativa, alcuna limitazione aggiuntiva. Pertanto, in assenza di un divieto specifico o espresso, possono essere tranquillamente esercitate all’interno di un condominio le attività di affitti brevi o casa vacanze e si può persino aprire un B&B. Quindi, chi vuole avviare, all’interno di un condominio, una gestione di affitti turistici può farlo anche senza l’approvazione dell’assemblea.  In quanto tale attività non comporta una variazione della destinazione d’uso dell’immobile e non è, di per sé, idonea a recare pregiudizio agli altri condomini.

E’ importante però ricordare che la gestione di affitti turistici, per essere avviata anche senza l’approvazione dell’assemblea condominiale, non deve essere mai riconducibile ad un’attività di impresa. Ciò significa che non sorgono problemi per gli affitti brevi (cd locazioni pure), le case vacanze e i B&B. Non è invece possibile aprire un affittacamere perchè riconducibile ad un’attività imprenditoriale.

L’affitto breve non è attività alberghiera

Giova ricordare un’importante sentenza della Cassazione (n. 22711 del 28 settembre 2017) in merito alla possibilità di locare il proprio appartamento come casa vacanze o con la formula dell’affitto breve. Tali attività non possono essere vietate dall’assemblea condominiale, a meno che esista un divieto specifico nel regolamento contrattuale stipulato al momento del rogito.

La sentenza aveva per oggetto un appartamento destinato a locazioni di breve durata.  In particolare, la Corte ha ricordato che: “solo il regolamento contrattuale  stipulato dal costruttore e accettato dall’acquirente al momento del rogito ha la facoltà di vietare lo svolgimento di una specifica attività”. Ma il divieto deve riguardare quella attività in concreto. In questo caso nel contratto veniva contemplato il divieto di subaffittare o affittare l’appartamento adibendolo a pensione o albergo. Di conseguenza, secondo la Corte, questa formula non vieta la locazione per brevi periodi.

L’assemblea condominiale, al fine di vietare un’attività turistica,  può far riferimento al regolamento contrattuale solo qualora esistesse al suo interno un divieto espresso. Altrimenti non si potrà opporre.

 

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