Casa Vacanze o Locazione Breve: le differenze nel 2021

Casa Vacanze o Locazione Breve? I due concetti generano spesso confusione. Sebbene esistano alcuni tratti in comune, le differenze tra le due tipologie di attività sono tante e nette.

Iniziamo col dire che le principali differenze fra i due modelli di gestione case e appartamenti sono relative alla tipologia dei servizi offerti e agli obblighi fiscali e normativi a cui sono soggetti i proprietari o i gestori.

In questo articolo proviamo a dare qualche informazione in più a chi intende avventurarsi in questo mondo, rispondendo, tra l’altro, alle domande sui limiti nel periodo annuale in cui poter locare l’immobile con la locazione turistica, sugli adempimenti per avviare una casa vacanze, sulla possibilità di offrire servizi (colazione, pulizia, cambio lenzuola ecc..) e, soprattutto, chiarendo qual è la differenza tra la casa vacanze e la locazione turistica.

Cosa si intende per Locazione Breve

La locazione breve (o turistica) rappresenta un esercizio del diritto di proprietà privata, in quanto è regolata dal codice civile (articolo 1571 e seguenti). Il proprietario, a fronte di un corrispettivo in denaro, decide di concedere il godimento dell’immobile o di parte di esso per una durata non superiore a 30 giorni. 

Non sono previste le prestazioni di servizi accessori al godimento dell’immobile (come ad esempio la colazione) nè la somministrazione di alimenti, per non rientrare nelle fattispecie caratterizzate dall’imprenditorialità e professionalità, che comporterebbero l’obbligo dell’apertura della P. Iva. Gli unici servizi consentiti sono la fornitura di biancheria e asciugamani al check in e lo svolgimento della pulizia al check out.

La locazione turistica può essere svolta tutto l’anno e non può essere impedita o condizionata dal Condominio in cui è ubicato l’appartamento, in quanto non si può comprimere il diritto di proprietà relativo all’appartamento. Altre fonti normative da consultare sono l’articolo 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), la legge 431/1998 e il d.l. 50/2017. 

Cos’è la casa vacanze

Le Case e Appartamenti per Vacanze sono a tutti gli effetti delle strutture turistico ricettive extra-alberghiere. Possono essere gestite in forma imprenditoriale (con la necessità di iscriversi al Registro Imprese e dotarsi di Partita IVA) o in forma non imprenditoriale, formula questa riservata solamente al proprietario dell’immobile. Quando ci troviamo di fronte al coinvolgimento di terzi diversi dal proprietario che si occupano della gestione di casa vacanze, allora, dobbiamo parlare di attività di impresa.
Altre differenze di non trascurabile importanza tra una gestione imprenditoriale o meno dipendono dalla frequenza di apertura e dalla residenza del soggetto che avvia l’attività. 

Sia per l’apertura di una casa vacanze in forma imprenditoriale che non imprenditoriale sono previsti diversi adempimenti amministrativi e il rispetto di specifici requisiti.

Visto che parliamo di strutture ricettive aperte al pubblico, queste saranno sempre soggette a normative ben precise, relativamente alla presenza di estintore e cassetta pronto soccorso.
Le case vacanza devono essere conformi alle prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dai rispettivi regolamenti comunali. Devono essere accatastate come civili abitazioni, avere una superficie minima utile non inferiore a 8 mq per ciascun posto letto. In caso di appartamenti con una sola stanza (monolocale) adibiti a case vacanze, la superficie minima è di 28 mq per una sola persona e 38 mq per due persone. Deve essere garantita la fornitura di energia elettrica, acqua fredda e calda, e riscaldamento nella stagione invernale. Inoltre, il proprietario o gestore deve provvedere alla manutenzione dell’immobile e degli arredi e alla pulizia delle unità abitative ad ogni cambio di cliente.

A differenza di quanto accade con la locazione turistica, non è possibile avviare l’attività di casa vacanze solo per una porzione di un appartamento, come per esempio un piano di una villetta o una stanza con bagno privato.

Casa Vacanze o Locazione Breve

Obblighi e normative per Casa Vacanze e Locazione Breve

SCIA: sì per casa vacanze

L’inizio di un’attività di Casa Vacanze, così come la sua sospensione, la cessazione definitiva o l’apportare eventuali modifiche (relative, per esempio, alla titolarità della gestione), richiede l’invio di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al SUAP, lo Sportello Unico delle Attività Produttive, del Comune in cui è ubicata la struttura ricettiva. Con la SCIA l’imprenditore o il soggetto titolare attestano di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente.

Prima di cominicare è bene ricordare che ogni Comune prevede requisiti diversi per queste autorizzazioni e che contattare preventivamente gli uffici comunali del SUAP può risultare fondamentale per non incorrere in errori nello svolgere gli adempimenti per l’apertura di una casa vacanze.

L’attività di gestione di un appartamento, con la formula della locazione turistica, non è soggetta alla presentazione di SCIA. Potrebbero essere necessari altri adempimenti locali, ma le disposizioni possono cambiare secondo le informazioni reperibili presso i SUAP dei Comuni stessi.

Compilazione delle rilevazioni statistiche

Trattandosi di strutture ricettive, le case vacanza (sia svolte in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale) sono tenute alla comunicazione dei flussi turistici (arrivo e partenza ospiti) alle regioni o alle città metropolitane ai fini del rilevamento statistico dell’Istat, tramite specifici portali online messi a disposizione dai Comuni stessi. La mancata comunicazione dei flussi turistici può comportare la sanzione amministrativa.

C’è una sottile differenza per quanto riguarda le Locazioni Brevi, visto che ogni Regione decide diversamente in materia.

Comunicazione dei prezzi

Per chi decide di avviare una casa vacanze c’è l’obbligo di esporre all’interno della struttura il prezzo minimo e il prezzo massimo che si intende applicare per ogni pernottamento. L’esposizione dei prezzi deve essere effettuata all’interno dei moduli di dichiarazione appositamente rilasciati dai vari Comuni. Le case vacanze di nuova apertura devono comunicare i prezzi alla Regione prima dell’apertura al pubblico.

Per chi decide di fare locazione breve, invece, non c’è alcuna esigenza di comunicare i prezzi.

Casa Vacanze o Locazione Breve, la comunicazione alla Questura è obbligatoria

Con il Decreto Legislativo del 7/1/2013 del Ministero dell’Interno è stata resa obbligatoria la trasmissione delle generalità degli ospiti che alloggiano in una struttura ricettiva, sia essa Casa Vacanze o Locazione Breve.
Sarà necessario, innanzitutto, recarsi presso la Questura o il Commissariato di Polizia competente territorialmente e richiedere il rilascio delle credenziali. Una volta ottenute, collegandosi al portale Alloggiati Web sarà possibile comunicare i dati dei soggetti alloggiati (questa comunicazione deve essere effettuata nelle 24 ore successive all’arrivo degli ospiti) ed è fatto obbligo di conservazione per cinque anni delle ricevute trasmesse.

La tassa di soggiorno per casa vacanze e locazioni brevi

Il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1 Giugno 2017 a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di chi gestisce una Casa Vacanze o Locazione Breve del proprio appartamento.

Prima di cominciare, informati presso l’ufficio competente del tuo Comune circa l’eventuale esistenza di una tassa di soggiorno e ricorda: se l’immobile in affitto è situato in una delle 1.020 località italiane dove la tassa è in vigore, il mancato versamento dell’imposta di soggiorno è un reato penale, come la mancata comunicazione alla questura.

Casa Vacanze o Locazione Breve: serve il contratto?

Per le Case Vacanza non è obbligatorio il contratto di locazione. Parliamo, infatti, di una struttura ricettiva che esercita la propria attività e che non necessita di alcun contratto.

Nella locazione breve, invece, il rapporto tra gestore e ospite è regolato da un contratto di locazione breve redatto in forma scritta. Questo contratto è tra persone fisiche, deve riportare l’importo lordo e, se inferiore ai 30 giorni, non deve essere registrato. 

Qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni, complessivi durante tutto l’anno, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro. Mentre, se la durata della locazione ha una durata superiore il contratto di affitto deve essere registrato.