Gli affitti brevi – Le regole principali

L’agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare 24/E («Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 DL 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96») che stabilisce l’azione di intermediari e portali online sulle nuove regole per gli affitti brevi. La circolare chiarisce la nuova disciplina: a quali contratti si applica, chi sono le parti coinvolte, le azioni che  devono compiere intermediari e locatori, chi ha il compito di fare le ritenute ed effettuare le comunicazioni dei dati relativi ai contratti (di gestione di appartamenti in affitto). Le disposizioni riguardano i contratti accesi a partire dal 1° giugno 2017 ma, considerando la situazione di estrema incertezza, è possibile una moratoria  fino all’11 settembre del suddetto anno.

Le caratteristiche dei contratti. Secondo quanto previsto dal Dl 50/2017, ai redditi che derivano dai contratti di locazione breve può applicarsi, qualora il locatore lo volesse,  il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21 per cento. Sono considerati affitti brevi di appartamenti turistici quelle di durata inferiore a 30 giorni. Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singolo contratto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno dalle stesse parti. Le nuove norme si applicano esclusivamente ai contratti stipulati tra persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività di impresa, dunque senza la presenza di P.IVA.

La gestione di affitti brevi. Quanto alle case vacanze, restano fuori dalla novità legislativa quelli situati all’estero e quelli che non hanno finalità abitative: la locazione deve quindi riguardare immobili situati in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc), oppure singole stanze dell’abitazione. Il contratto, oltre alla disponibilità dell’immobile,  può avere ad oggetto la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, e tutti quei servizi legati alle esigenze abitative di breve periodo: il collegamento wi-fi, l’aria condizionata ecc. ecc.. Restano invece fuori i contratti che includono servizi non necessariamente correlati con la finalità residenziale dell’immobile, come per esempio la colazione, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche. La circolare chiarisce inoltre che non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale e neppure è richiesta la registrazione.