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Le differenze tra locazione turistica e la gestione case vacanze

La Locazione turistica e la gestione di case vacanza, spesso confuse, sono attività in realtà molto diverse tra loro. Le differenze fra i due modelli di gestione case e appartamenti sono relative alla tipologia dei servizi offerti e agli obblighi fiscali e normativi a cui sono soggetti i proprietari-gestori.

La gestione di case vacanza

La gestione di casa vacanza prevede la fornitura dell’alloggio, l’eventuale prestazione di servizi accessori quali la pulizia e il riassetto (anche quotidiano) dell’appartamento. Sono previsti il cambio, anche quotidiano, della biancheria e i servizi di check-in check-out e di assistenza per tutta la durata del soggiorno.
Il rapporto tra gestore e ospite non è regolato da un contratto di locazione. La locazione è un contratto tipico disciplinato dal codice civile. E inoltre non prevede la prestazione di servizi accessori oltre alla messa a disposizione di un alloggio.
All’interno della gestione di una casa vacanze, il rapporto  gestore – ospite è disciplinato da un contratto atipico simile al contratto di albergo.
E’ importante ricordare che, in alcune regioni (come la Lombardia), l’attività di gestione di una casa vacanze può essere esercitata solo da imprenditori. Ovvero persone fisiche o giuridiche iscritte nel registro delle imprese e dunque dotate di partita iva.

La locazione turistica

La locazione turistica (o breve) rappresenta un esercizio del diritto di proprietà privata. La L.C. è regolata dal codice civile (articolo 1571 e seguenti), dall’articolo 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), dalla legge 431/1998 e dal d.l. 50/2017.  Nel caso di specie il proprietario concede il godimento dell’immobile, per breve tempo, a fronte di un corrispettivo. Di conseguenza non ci deve essere la prestazione di servizi accessori al godimento dell’immobile (come ad esempio la colazione).
La sentenza numero 84/2019 della Corte Costituzionale ha stabilito che: “le Regioni possono chiedere ai proprietari di effettuare comunicazioni al comune che hanno lo scopo di “mappare” l’offerta a livello regionale, di effettuare comunicazioni alle province relativamente alla provenienza degli inquilini, che hanno lo scopo di raccogliere dati a fini statistici e di pubblicare negli annunci un codice identificativo (spesso chiamato CIR) finalizzato a semplificare i controlli relativamente al rispetto dei suddetti adempimenti e al rispetto del divieto di prestare servizi accessori al godimento dell’immobile”
La Corte ha altresì ribadito che l’attività di gestione di un appartamento, con la formula della locazione turistica, non è soggetta alla presentazione di SCIA (non richiesta in realtà neppure per le case vacanze in alcune Regioni, come ad esempio la Lombardia) o a vincoli relativi al contenuto del contratto (libera attività negoziale del locatore).
Sulla base, quindi, dell’autonomia contrattuale delle parti (art. 1322 c.c.), il proprietario può fornire, anche l’utilizzo di un bollitore elettrico o di un forno a microonde senza che l’amministrazione obietti alcunché.

Gli aspetti fiscali

Nel caso della locazione turistica e della gestione di una casa vacanze è importante chiarire un aspetto legato ai portali OTA (come Airbnb o siti simili).
Ai fini della determinazione del reddito imponibile (scaglioni IRPEF) va considerata “la cronologia delle transazioni economiche al lordo”. Questo sta a significare che sono assoggettati a tassazione gli importi versati dal portale al proprietario al lordo e dunque comprensivi delle commissioni trattenute dal portale stesso.
Chi dovesse indicare solo gli importi riconosciuti e versati dal portale, tralasciando le commissioni trattenute dal portale stesso, si troverebbe esposto al rischio di una sanzione da parte dell’Agenzia delle Entrate per dichiarazione infedele.

La cedolare secca

La cedolare secca, che non rappresenta affatto l’unica unica forma di tassazione dei redditi percepiti, non sempre può essere applicata. La normativa consente questa opzione solo nel caso quando il proprietario e l’ospite agiscano al di fuori dell’attività di impresa.
Pertanto, questo sistema alternativo è inapplicabile nel caso in cui la gestione di affitti brevi riguardi un immobile appartenente ad una società.
La cedolare secca è altresì inapplicabile ai redditi prodotti nell’esercizio dell’attività di gestione di un casa vacanza, sia in forma imprenditoriale, sia in forma non imprenditoriale (occasionale). Sul punto si è espressa l’Agenzia dalla Entrate con la Circolare 24/E del 12 ottobre 2017 che ha precisato che: “i redditi derivanti dall’esercizio occasionale di attività commerciali (e quindi “casa vacanze non imprenditoriale”) sono redditi diversi ai sensi dell’art. 67 TUIR e non redditi fondiari, sicché ad essi non è applicabile né il regime della cedolare secca, né quello della ritenuta d’acconto di cui al d.l. 50/2017″.
In realtà, nel caso di specie, la cedolare secca sarebbe addirittura non conveniente rispetto tassazione ordinaria
Si pensi, ad esempio, al caso della ristrutturazione di un immobile, poi locato per brevi periodi, dove sono maturati rilevanti oneri deducibili.

Alloggiati Web-Registrazione degli ospiti alla questura

Per quanto attiene alla comunicazione degli ospiti sul alla questura (D.M. 07/01/2013 e dell’art. 109 del TULPS), previa preventiva iscrizione al portale Alloggiati Web, si segnala  l’obbligo di conservazione per cinque anni delle ricevute trasmesse.  In particolare vanno conservati i files,  pertanto, la semplice custodia del documento cartaceo non è sufficiente.
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