Affitti brevi: i problemi dell’host con le tasse mensili

Gli affitti brevi: cosa sapere per evitare problemi

Cosa si intende per affitti brevi? In che cosa questa modalità si differenzia da un affitto tradizionale?

  • La gestione affitti brevi è la messa a disposizione di una struttura da parte di un proprietario per una durata che va da un minimo di 3 giorni a un massimo di 30 giorni.
  • La seconda sezione della Cassazione ha distinto gli affitti brevi da qualsiasi altra attività alberghiera  breve come ad esempio il pernottamento presso un B&B o presso una casa vacanze.
  • Il mercato delle locazioni brevi riguarda soprattutto la seconda casa di proprietà e, pur essendoci una disciplina regionale e nazionale in materia (la legge 441/1998), il settore è regolamentato dal Codice Civile che lascia alle parti una certa libertà nei termini dell’accordo.

Naturalmente il regime di tassazione segue le suddette differenze, pertanto il regime fiscale applicabile alla gestione affitti brevi risulta diverso rispetto ad un affitto tradizionale.

Il punto di vista del proprietario

Le regole per gli affitti brevi si sono adeguate e al cambiamento delle esigenze della popolazione (cambiano i periodi scelti per le vacanze: più brevi e nel corso di tutto l’anno) e alle conseguenze che l’avvento di internet ha determinato sul mercato (la customer satisfaction).

Si tende cioè a frazionare le vacanze in brevi periodi da ripetere, tra l’altro, più volte l’anno. In particolare Assoedilizia ha individuato due forme contrattuali da adottare in relazione al periodo di vacanza.

  • La formula week-end: contratto idoneo per affitti di pochi giorni, dove il locatario in forma scritta stabilisce che l’appartamento è sprovvisto di biancheria, che l’ospite deve riassettare l’appartamento ogni giorno, che il proprietario  non fornisce pasti e bevande e non provvede alla sorveglianza del locale.
  • Il contratto per vacanze brevi: utilizzato per periodi che vanno dai 10-15 giorni ad un mese. In questo caso il locatore ha l’obbligo di stabilire l’entità del canone, le spese per l’utilizzo di spazi accessori e le spese relative alle utenze.

Per entrambi i contratti è necessaria la forma scritta, in tal modo si ha la certezza che il proprietario abbia espresso chiaramente i termini contrattuali e gli obblighi delle parti. Il contratto scritto evita la confusione tra le formule week-end e l’attività di Bed & Breakfast o di affitta camere che sono, disciplinate da altre norme di legge. 

Il regime fiscale

Il regime fiscale fiscale a cui è sottoposto il proprietario, nel momento in cui decide di locare il suo immobile attraverso una gestione affitti brevi, ha delle specificazioni diverse da comune a comune.

Pertanto l’host si deve sempre recare presso l’ufficio competente del comune di riferimento, individuato sulla base del luogo in cui si trova l’immobile locato.

Qualora l’affitto breve duri meno di 30 giorni non si ha l’obbligo di registrare il contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate con il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) e dunque non si deve pagare neppure l’imposta di registro con il modello f24 (elementi identificativi).

Inoltre l’host non ha alcun obbligo ai fini IVA tranne nel caso in cui abbia stipulato un contratto d’affitto breve per attività commerciale.

Un’altra condizione che obbliga l’host ad aprire la partita IVA è il caso in cui si gestiscano due o più appartamenti di proprietà. Tuttavia, anche in questo caso, per l’esatta quantificazione delle unità locali da poter affittare senza l’obbligo di apertura della partita IVA è necessario controllare i regolamenti locali (del comune o della regione che in genere disciplinano autonomamente questo aspetto). A Napoli la gestione di casa vacanze in forma imprenditoriale (e dunque con l’apertura di partita IVA ) è obbligatoria quando si gestiscono con locazioni turistiche più di 3 immobili.

In sede di dichiarazione dei redditi il proprietario deve far fronte agli adempimenti fiscali versando o l’imposta ordinaria (regime ordinario a scaglioni IRPEF) o l’imposta sostitutiva della cedolare secca anche se il contratto per breve periodo non è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Nel caso della cedolare secca, l’imposta sostitutiva del 21% (canone libero) o del 10% (canone concordato) sostituisce la tassazione ordinaria (IRPEF) che andrebbe dal 23% al 45%  dovuta sui redditi di locazione per contratti di durata più lunga.

Al termine del periodo di locazione, l’host deve rilasciare la quietanza di pagamento e richiede il pagamento della tassa di soggiorno, dopo aver rispettato l’obbligo di rendicontare al Comune di riferimento gli incassi e di riversare all’ente le somme riscosse, dichiarando, entro 15 giorni dalla fine di ogni mese, il numero di coloro che hanno alloggiato presso la suddetta struttura.

Il proprietario può decidere di affittare anche una singola stanza della sua casa di proprietà: ciò mette in rilievo la flessibilità di questo mercato che si è ampliato con varie formule per dare sostegno ai proprietari. Con gli affitti transitori essi infatti realizzano un reddito alternativo che compensa in parte altre tasse (costi di manutenzione e spese fiscali) da sostenere sulla casa.

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